아파트 명의 변경 방법: 증여 vs. 매매, 어떤 방법이 유리할까?

아파트 명의를 변경하려면 증여 또는 매매 두 가지 방법이 있습니다.

하지만 명의를 누구에게 변경하는지(부모님 vs. 타인)에 따라 세금 부담이 달라지기 때문에 신중한 선택이 필요합니다.

이번 글에서는 증여와 매매의 차이점, 세금 문제, 그리고 부모님과 타인에게 명의 변경할 때의 차이점을 정리해보겠습니다.

⸻

1. 아파트 명의 변경 방법: 증여 vs. 매매

🔹 1) 증여(무상 이전)

증여는 아무런 대가 없이 아파트 명의를 변경하는 방법입니다.

✅ 특징
✔️부모님, 배우자, 자녀, 타인 등에게 무상으로 명의 이전 가능
✔️증여세가 부과될 수 있음
✔️증여받은 사람이 향후 아파트를 팔 때 취득가액(구입가)이 낮아 양도소득세 부담이 커질 수 있음

✅ 증여세 기준 (2024년 기준)
✔️배우자: 10년간 6억 원까지 증여세 면제
✔️직계존속(부모 → 자녀): 10년간 5천만 원까지 면제
✔️직계비속(자녀 → 부모): 10년간 5천만 원까지 면제
✔️기타 친족(형제·자매 등): 10년간 1천만 원까지 면제

📌 예시
아버지가 아들에게 2억 원 상당의 아파트를 증여할 경우,
👉 5천만 원은 공제되지만 나머지 1억 5천만 원은 증여세 부과 대상이 됩니다.

⸻

🔹 2) 매매(대가 지급)

매매는 아파트를 일정 금액을 받고 양도하는 방식입니다.

✅ 특징
✔️가족 간에도 매매 가능 (다만 시가보다 너무 낮은 금액으로 거래하면 증여로 간주될 수 있음)
✔️매도자는 양도소득세 부담, 매수자는 취득세 부담 발생
✔️부모님에게 매매할 경우, 실제 거래한 금액으로 취득가액이 결정되므로 나중에 매도할 때 양도세 부담이 줄어듦


✅ 세금 발생 기준
✔️양도소득세: 매도 차익이 발생하면 부과 (보유 기간, 조정대상지역 여부에 따라 차이)
✔️취득세: 매수자는 취득세(1~12%) 납부

📌 예시
아버지에게 5억 원짜리 아파트를 시가보다 훨씬 낮은 2억 원에 매도하면?
👉 세무당국이 정상 거래가 아닌 ‘편법 증여’로 간주하여 세금이 부과될 수 있음!

⸻

2. 부모님 vs. 타인, 명의 변경 시 차이점

🔹 1) 부모님에게 명의 변경할 경우

✅ 증여
✔️부모님이 자녀에게 증여할 경우 증여세 공제 한도(5천만 원) 적용
✔️부모님이 증여받은 후 다시 매도하면 취득가액이 낮아 양도세 부담 커질 수 있음

✅ 매매
✔️부모님이 정상적인 시세로 매수하면 증여세 없이 거래 가능
✔️부모님이 다시 되팔 때 취득가액이 높아져 양도세 절세 효과 있음

📌 추천 방법
부모님이 차후에 되팔 계획이 있다면 매매 방식이 유리함.
(취득가액이 높아져 양도세 부담 줄일 수 있음)

⸻

🔹 2) 타인(부모님 아닌 사람)에게 명의 변경할 경우

✅ 증여
✔️배우자는 6억 원까지 공제, 형제·자매는 1천만 원까지만 공제됨
✔️타인에게 증여 시, 공제 한도가 거의 없어 증여세 부담이 클 수 있음

✅ 매매
✔️타인에게 정상적인 시세로 매도하면 증여세 문제 없음
✔️매도자가 양도소득세를 부담해야 함

📌 추천 방법
타인에게 명의를 변경할 때는 증여보다 매매가 일반적임.
(증여세 부담이 크기 때문)

⸻

3. 증여 vs. 매매, 어떤 방법이 더 유리할까?

✅ 증여가 유리한 경우:
• 공제 한도 내에서 증여할 수 있는 경우 (배우자 6억 원, 부모 5천만 원 등)
• 당장 매도할 계획이 없는 경우

✅ 매매가 유리한 경우:
• 부모님이 나중에 되팔 가능성이 높은 경우 (취득가액 높여 양도세 절세 가능)
• 증여세 부담이 큰 경우

⸻

4. 명의 변경 시 주의할 점

✅ 1) 시세보다 낮은 가격으로 매매하면 증여세 부과 가능
✔️부동산을 가족 간 거래할 때 시세보다 지나치게 낮게 매매하면 편법 증여로 간주될 수 있음
✔️시세의 30% 이상 또는 3억 원 이상 낮으면 증여세 발생 가능

✅ 2) 증여 후 5년 이내 매도 시 ‘취득가액’ 주의
✔️증여받은 부동산을 5년 이내에 매도하면 증여 당시 시세가 아닌 기존 취득가액 기준으로 양도세 부과
✔️즉, 양도세 부담이 커질 수 있음

✅ 3) 증여 후 세금 신고 필수
✔️증여세 신고는 증여일로부터 3개월 이내에 해야 함
✔️신고를 하지 않으면 가산세 발생

✅ 4) 매매 시 실제 대금 거래 필수
✔️부모님과 매매할 경우, 실제 돈이 오가지 않으면 증여로 간주될 가능성 있음
✔️거래 시 대금 지급 증빙(계좌이체 내역 등) 필수

⸻

📌 신중한 선택이 필요!

부모님이나 타인에게 아파트 명의를 변경할 때 증여 vs. 매매는 각각 장단점이 있습니다.


✔ 부모님에게 명의 변경:
장기 보유 목적이면 증여 가능
부모님이 나중에 되팔 가능성이 있다면 매매가 유리

✔ 타인에게 명의 변경:
증여세 부담이 크므로 대부분 매매 방식이 유리

명의를 변경하기 전 세금 계산과 법적 리스크를 충분히 고려하고,
필요하면 세무사와 상담 후 진행하는 것이 안전합니다!